开发商欠款被封房，老百姓妙计巧保屋！

【案例名称】

A银行与王某执行异议纠纷案——商品房未办证的物权期待权如何保护

【追债要点】

1、在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力；2、对于消费者购房的认定应着重把握是否为居住需求，执行异议确立的审查标准就是买受人名下是否有其他房屋；3、消费者物权期待权保护体现了对消费者生存权的倾斜，只要其缴纳的购房款超过50%，就应予以保护。

【基本案情】

1、2013年5月，A银行与B公司签订《固定资产贷款合同》，约定B公司向A银行借款8000万元用于房地产开发，还款来源为所建项目的销售收入。同日双方签订《抵押合同》，约定B公司以其开发的在建工程与国有土地使用权为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。

2、王某于2014年4月购买了一套由B公司开发建设的商品房，并于签订《商品房预售合同》当日付清全部房款至B公司账户，B公司开具收款收据。随后，B公司交付该商品房，王某领取钥匙后便进行装修、入住，并正常缴纳水、电、供暖费用。但因B公司原因一直未能办理产权登记证明。

3、2016年6月，A银行与B公司在公证处针对《固定资产贷款合同》和《抵押合同》确认了上述协议具有强制执行力。

4、2018年1月，经A银行申请，公证处作出执行证书，A银行向法院申请强制执行。法院裁定查封包含王某购买的房屋在内共600余套房产。

5、王某向法院提出执行异议，2018年10月法院裁定中止对该套房产的执行。A银行遂提起执行异议之诉。

6、2019年4月一审法院判决驳回A银行的诉讼请求。

【追债战术】

律师团队接受王某委托后，从案件事实与法律适用两方面着手，收集、组织王某购房、装修、入住、生活各阶段的证据，判断出王某应属于消费购房者，其名下并无其他房产，其享有物权期待权，并应可以对抗A银行在先的抵押权。

1、调取刷卡记录

因王某陈述说，于签订《商品房预售合同》当日即通过刷卡的方式，向B公司一次性支付了购房款，B公司也开具了收款收据，故要求王某到开卡银行调取银行流水，以证明其确实已将全部房款支付给B公司。

2、调取房产信息

为证明王某属于消费购房者，且其名下并无其他房产，要求王某到不动产登记中心查询并打印个人房产信息。不动产登记中心出具的个人房产信息显示，王某名下确无房产。

3、组织装修、入住证据

要求王某提供业主领取钥匙及办理入住的手续文件、装修垃圾清运费收据、冬季供暖开栓申请表、采暖费收据、物业费收据、水费收据、电费收据等可以证明其确实已经入住的证据。

4、结合证据还原事实并适用法律

关于王某购房、入住的相关证据组织完毕后，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》的规定，消费者的物权期待权优先于抵押权，更优先于一般债权。再结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

结合本案案情，A银行执行B公司的标的依据双方间的金钱之债，案涉房屋属于登记在B公司名下的商品房，王某在法院查封前已与B公司签订书面买卖合同，王某居住于案涉房屋且名下无其他用于居住的房屋，王某已支付合同约定的全部价款，因此，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即王某的物权期待权可以排除A银行的执行。

【借鉴意义】

1、异议标的物应为商品房

消费购房者所涉及的房产，即异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。一般民事主体之间的民事交易并不属于消费者保护原则范围，也就是说只限于一手房买卖。其原因在于，消费者是相对于经营者而言，只有从经营者接受商品的人才能称为消费者。另外，消费者保护的标准，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体上比较宽泛。倘若把所购房屋放宽到所有的房屋，可能过度保护了消费者，导致被执行人与案外人通谋逃避执行的可能性加大。实践中，对于房地产经营者开发的商品房销售会有相对严格的监管制度，一般都会签订规范的商品房销售合同，甚至还要办理销售合同备案、网签或者预登记手续，比较容易判断是否属于消费者保护原则的范围。

2、购房者应为消费者

根据《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人。那么受保护的购房者也应以消费者的标准进行判断，即购房者应为自然人，法人或者其他组织不存在生活消费的问题，不属于消费者，但如果法人或者其他组织以单位名义购买，并已经分配给职工个人居住，可以认定为消费者。满足了自然属性的要求，还要确定购房者是为生活所需要，即应用于居住。如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者，但商住两用住房是有居住功能的，应视为用于居住的房屋。此外，消费购房者还应在被执行房屋所在地长期居住，且在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。对此，“九民纪要”也给出了明确的理解，即“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

3、价款交付

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中明确的消费者的物权期待权优先于抵押权，更优先于一般债权的条件之一为消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，这里的“大部分”并非规范用语，具体交付比例并没有明确指出，但对消费者生存权的倾斜保护可见一斑，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条对价款交付比例作出了明确规定，即从有利于消费者的原则出发，将大部分价款的标准确定为超过50%即可。倘若购房者支付全部价款则无可厚非，若仅支付部分购房款的情形下，执行法院可以对购房者应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的精神。