以案说法：《商品房买卖合同》中开发商免除自身责任条款之效力

《最高人民法院指导案例·公报案例解读》第13期

 导读：

商品房买卖中，常发生开发商逾期交房、逾期办证的情形，虽然《商品房买卖合同》通常就该情形约定了开发商需承担的违约责任，但若开发商同时也约定了责任免除的情形，购房者应如何应对，如何更好维护自身权益？本期案例解读，笔者就《商品房买卖合同》中开发商责任免除的格式条款，以及购房者维权中应注意的问题进行解析。

案件情况介绍：

【案件名称】周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【案件出处】最高人民法院公报2016年11期

【裁判摘要】

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

本案周显治、俞美芳作为购房者，购买余姚众安房地产开发有限公司开发的商品房。购房者因开发商逾期交房、逾期办证起诉开发商要求其承担对应的违约责任，开发商则以购房者原因、合同约定的责任免除条款以及违约金过高等进行抗辩。

1、2012年11月12日，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》。约定交房和办理权属证书日期，以及逾期交房、逾期办证的违约金。

2、《商品房买卖合同》约定：开发商负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，承诺于2013年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给购房者，购房者委托开发商办理该商品房转移登记。

3、《商品房买卖合同》约定：若开发商逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同开发商承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。

4、2013年3月9日，开发商登记取得涉案房屋所有权证（初始登记）；2013年3月25日，开发商取得涉案房屋的土地使用权(土地使用权分割登记)。

5、购房者依照合同约定将房屋全部价款支付给开发商。至起诉之日，开发商未与购房者办理房屋交付手续，亦未向购房者交付房地产权属证书。

争议焦点：1.开发商是否构成逾期办证；2.权属证书办理期限顺延条款的约定是否有效；3.可否以违约金约定过高为由申请降低。

法院观点：

购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《商品房买卖合同》明确开发商应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给购房者，该约定不能理解为开发商自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定购房者何时才能取得房地产权证（将房产从开发商转移登记过户至个人名下），故开发商仍属于逾期办证情形。

《商品房买卖合同》条款约定的出现逾期交房并承担了逾期交房违约责任时办证时间相应顺延，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房买卖合同》该条内容系开发商提供，其内容显然置购房者的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了开发商按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故开发商不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。

开发商主张，即使认定构成违约情况下恳请按照法律规定适当减少违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，购房者与开发商之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。购房者已按照合同约定将全部购房款支付给开发商，为防止开发商怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。

律师说法：

格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，常见于保险合同以及本案的商品房买卖合同等合同类型之中。根据我国合同法规定，提供格式条款一方需要采取足以引起对方注意的形式提醒对方该条款的内容，并根据对方要求进行说明，实践中常以改变字体格式的方式予以提示，如加粗、下划线、字号增大等。当提供格式条款的一方免除自身责任或加重对方责任，排除对方主要权利时，该条款依法被判定为无效。本案开发商在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任免除即为法定的无效情形，以此提示各位读者注意，即便双方在自愿情况下，以真实意思表示签订的合同，若属于法定的无效事由，则仍可判定无效。常以格式条款签订合同的开发商或保险公司等，若想通过格式条款规避风险，一定要注意是否符合法定的无效情形，若符合，则无法达到规避风险之目的，反而可能诱发更大风险。

另外需要提示的一点，在双务合同中，即合同双方当事人均需向对方承担一定义务的合同中，在主张对方承担责任时，也要考虑到自身义务是否依约履行，是否存在违约。如在商品房买卖中，开发商当然需要如期交付房屋，但购房者也要注意自身是否依约履行了房屋价款的支付义务，以及当开发商通知交付房屋后，购房者是否按照合同约定及通知的相应内容配合开发商完成交付工作。在实践中，若购房者在《商品房买卖合同》或其他有效文件中填写的联系方式已经变更，购房者却未及时告知，开发商按原信息通知即可，购房者不能依约配合房屋交付的，不利后果需由购房者承担。

作者简介：

郑若冰律师毕业于华东政法大学，拥有在咨询行业世界500强企业法务部门工作的经验。郑若冰律师执业经验丰富，现在盈科律师事务所，主要负责民商事案件仲裁及诉讼、国际贸易仲裁及诉讼、劳动争议案件仲裁及诉讼、劳动法律实务培训、合同审查等，多次为大型企业集团、高校应届毕业生提供劳动人事综合法律专项培训及服务。